El cap rate (o tasa de capitalización) es el ingreso neto de explotación anual (NOI) dividido entre el precio del inmueble. En el piso de referencia de Ladrillómetro: 6.940 € ÷ 150.000 € = 4,6 %. Sirve para comparar pisos y para estimar un valor justo: si en tu zona se exige un 5,5 %, ese mismo NOI valdría unos 126.200 €.
Puedes comprobar el NOI y el «cap rate» que muestra la herramienta (sobre el coste total) en la calculadora de rentabilidad del alquiler. Abajo verás la fórmula clásica, en qué se diferencia de la rentabilidad neta y bruta, y cómo usarlo para negociar el precio.
¿Qué es el cap rate (tasa de capitalización)?
En inversión inmobiliaria, el cap rate (de capitalization rate) resume con un porcentaje cuánto rinde el inmueble antes de la hipoteca y del IRPF, en relación con su precio. En español se llama también tasa de capitalización.
Mide el activo, no cómo lo financiaste: el numerador es el NOI (renta cobrada menos gastos de explotación) y el denominador clásico es el precio de compra (o el valor de mercado que estés analizando). No incluye la cuota de la hipoteca ni tu tipo marginal de IRPF.
En vivienda residencial de España se usa menos en los anuncios que en locales u oficinas, pero es la misma idea que la «neta sobre el precio» de la guía de rentabilidad bruta, neta y cash on cash.
¿Cómo calcular el cap rate?
Cap rate = NOI ÷ precio (o valor) × 100
Pasos con el piso de referencia:
- Renta cobrada: 850 € × 11 meses = 9.350 € (un mes vacío).
- Gastos de explotación: IBI 400 + comunidad 960 + seguros 550 + mantenimiento 500 = 2.410 €.
- NOI: 9.350 − 2.410 = 6.940 €.
- Cap rate clásico: 6.940 ÷ 150.000 = 4,633… % → 4,6 %.
Si divides el mismo NOI entre la inversión total (precio + gastos de compra + reforma = 170.000 €) obtienes 6.940 ÷ 170.000 = 4,1 %. Eso ya no es el cap rate clásico: es la rentabilidad neta sobre lo que te ha costado poner el piso a funcionar.
La calculadora de Ladrillómetro etiqueta como «Cap rate» el cociente NOI ÷ coste total (~4,08 % en el ejemplo). Antes de comparar dos cifras, mira siempre el denominador.
¿Cap rate vs rentabilidad neta vs bruta?
| Métrica | Numerador | Denominador | Ejemplo |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Renta anual (sin vacíos ni gastos) | Precio | 10.200 ÷ 150.000 = 6,8 % |
| Cap rate clásico | NOI | Precio | 6.940 ÷ 150.000 = 4,6 % |
| Rentabilidad neta | NOI | Inversión total | 6.940 ÷ 170.000 = 4,1 % |
| «Cap rate» en la calculadora | NOI | Coste total | ~4,08 % |
La bruta ignora vacíos y gastos. El cap rate clásico y la neta comparten el NOI, pero cambian el denominador: precio frente a todo lo que pagaste. Ninguna de las tres descuenta la hipoteca; eso va al flujo de caja y al cash on cash.
¿Cuál es el cap rate del piso de 150.000 €?
Resumen del piso de referencia (mismos supuestos que el resto de guías):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 150.000 € |
| Gastos de compra + reforma | 15.000 + 5.000 = 20.000 € |
| Inversión total | 170.000 € |
| Renta cobrada (1 mes vacío) | 9.350 € |
| Gastos de explotación | 2.410 € |
| NOI | 6.940 € |
| Cap rate clásico | 4,6 % (6.940 ÷ 150.000) |
| Neta sobre inversión | 4,1 % (6.940 ÷ 170.000) |
Abrir este ejemplo en la calculadora
Datos: precio 150.000; alquiler 850; ocupación 91,67 %; IBI 400; comunidad 960; seguro 550; mantenimiento 500; préstamo 105.000; entrada 45.000; cuota 497,92; gastos de compra estimados al 10 % y reforma 5.000. Verás un NOI de 6.940 € y un «cap rate» del ~4,08 % sobre el coste total (no el 4,6 % clásico sobre el precio).
¿Cómo usar el cap rate para valorar un piso?
Si conoces (o estimas) el NOI y el cap rate que «exige» el mercado o tú mismo, la valoración es la inversa:
Valor = NOI ÷ cap rate
- Con un cap rate del 4,6 %: 6.940 ÷ 0,046 ≈ 150.870 € ≈ el precio del ejemplo (coherencia).
- Si en la zona (o en tu criterio) se exige un 5,5 %: 6.940 ÷ 0,055 = 126.181,82 ≈ 126.200 €.
Esa diferencia (~24.000 €) es un argumento de negociación: mismo alquiler neto, pero un comprador que pida más rentabilidad solo puede pagar menos. No es una tasación oficial ni un precio de mercado garantizado; es una regla de tres financiera.
¿Qué es la compresión de cap rates?
Se habla de compresión de cap rates cuando los precios suben más rápido que los NOI (o los tipos bajan y los inversores aceptan menos rentabilidad): el cociente NOI ÷ precio baja. Un cap rate más bajo implica, a NOI constante, un valor más alto.
En vivienda, idealista y Fotocasa publican sobre todo rentabilidades brutas de oferta (en el 2.º trimestre de 2026, en torno al 6,5 % y al 5,7 % respectivamente), no cap rates. Esas brutas no son intercambiables con un 4,6 % de cap rate: faltan vacíos y gastos. Detalle y enlaces en la guía de qué rentabilidad es buena.
¿Qué limitaciones tiene el cap rate?
- No incluye la hipoteca ni el IRPF: para el bolsillo mira el flujo de caja, el cash on cash y el DSCR.
- Depende del NOI que pongas: si olvidas el mes vacío o el mantenimiento, el cap rate se infla.
- El denominador no es único: precio vs inversión total cambian el porcentaje (4,6 % frente a 4,1 % en el ejemplo).
- No captura revalorización ni plusvalía al vender.
- En vivienda española hay pocos «cap rates de mercado» públicos homogéneos; úsalo para comparar tus propios números o para una valoración ilustrativa, no como cifra oficial.
Como horquilla orientativa del ejemplo (NOI ÷ precio), un rango del orden del 4 %–6 % ilustra pisos de vivienda con netas modestas frente a la bruta de anuncio; no es un estándar de mercado publicado.
Calcula tu caso
Introduce precio, renta y gastos y mira el NOI y el cociente sobre el coste total. Compara después con el cap rate clásico (NOI ÷ precio) a mano si lo necesitas.
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Información orientativa, no es asesoramiento financiero ni fiscal.