La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio del piso. La neta descuenta antes los gastos y los meses vacíos y divide entre todo lo que te ha costado comprarlo, y el cash on cash mide lo que rinde el dinero que pones tú después de pagar la hipoteca. En nuestro piso de referencia de 150.000 € salen un 6,8 % bruto, un 4,1 % neto y un 1,5 % de cash on cash.
Puedes repetir estos cálculos con tus propios números en la calculadora de rentabilidad del alquiler. Abajo explicamos cada fórmula, de dónde sale cada cifra y por qué la diferencia entre las tres es tan grande.
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler y cómo se calcula?
Es la cifra rápida, la que aparece en los anuncios y en los titulares: cuánto alquiler genera el piso cada año en relación con su precio.
Rentabilidad bruta = renta mensual × 12 ÷ precio de compra × 100
Con 850 € al mes y un precio de 150.000 €: 850 × 12 = 10.200 € al año, y 10.200 ÷ 150.000 = 6,8 %. No tiene en cuenta los impuestos y gastos de la compra, los meses sin inquilino, los gastos del día a día ni la hipoteca. Sirve para comparar en un minuto dos pisos parecidos de la misma zona y para descartar los que no llegan ni a un mínimo, pero no para decidir una compra.
La calculadora de Ladrillómetro no muestra la bruta como resultado propio: parte directamente de los ingresos que esperas cobrar, ya con la ocupación aplicada.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La neta responde a una pregunta más útil: cuánto deja el piso, una vez pagados sus gastos, por cada euro que ha costado ponerlo a funcionar.
Rentabilidad neta = (renta cobrada − gastos de explotación) ÷ inversión total × 100
- Renta cobrada: la renta anual menos los meses que prevés tener el piso vacío.
- Gastos de explotación: IBI, comunidad, seguros (hogar y, si lo contratas, impago), mantenimiento y reparaciones, y la gestión si la delegas en una agencia.
- Inversión total: precio + gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación) + reforma inicial.
Al numerador se le llama NOI (ingresos netos de explotación). En el ejemplo: 9.350 € cobrados − 2.410 € de gastos = 6.940 €, y 6.940 ÷ 170.000 = 4,1 %. La neta no incluye la hipoteca ni el IRPF: mide el inmueble, no cómo lo has pagado ni cuánto tributas tú.
En la calculadora, esta cifra aparece con la etiqueta «Cap rate» (ingresos netos ÷ coste total): 4,08 % en el ejemplo. Ten en cuenta que en otros textos el cap rate se calcula sobre el precio de compra, sin gastos ni reforma, y en este piso daría un 4,6 %. Antes de comparar dos cifras, mira siempre qué denominador usan.
¿Se calcula sobre el precio o sobre la inversión total?
Las dos formas son correctas si las dices en voz alta, pero dan números muy distintos con el mismo piso:
| Medida | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Bruta sobre el precio | 10.200 ÷ 150.000 | 6,8 % |
| Bruta sobre la inversión total | 10.200 ÷ 170.000 | 6,0 % |
| Neta sobre el precio (cap rate clásico) | 6.940 ÷ 150.000 | 4,6 % |
| Neta sobre la inversión total | 6.940 ÷ 170.000 | 4,1 % |
Para decidir, usa la inversión total. Los 15.000 € de gastos de compra y los 5.000 € de reforma salen de tu bolsillo igual que el precio, y no los recuperas al día siguiente. El precio sirve para comparar anuncios entre sí; la inversión total, para saber qué te rinde de verdad el dinero.
¿Qué es el cash on cash y en qué se diferencia del ROI?
Si compras con hipoteca, la pregunta cambia: ya no importa solo lo que rinde el piso, sino lo que rinde tu dinero, el que has puesto de entrada y en gastos.
Cash on cash = (NOI − cuotas anuales de la hipoteca) ÷ capital propio × 100
El numerador es el flujo de caja anual antes de impuestos. El capital propio es todo lo que pagas sin financiar: entrada + gastos de compra + reforma. En el ejemplo, 45.000 + 15.000 + 5.000 = 65.000 €, y el flujo es 6.940 − 5.975 = 965 € al año. Resultado: 965 ÷ 65.000 = 1,5 %.
La calculadora muestra también un ROI, que divide ese mismo flujo de caja entre el coste total del piso (965 ÷ 170.000 = 0,57 %). El cash on cash es más útil cuando hay hipoteca, porque compara el resultado con el dinero que de verdad tienes inmovilizado.
¿Cuánto rinde de verdad un piso de 150.000 €?
Este es el piso de referencia que usamos en todas las guías de Ladrillómetro. Los datos son supuestos razonables, no un piso concreto, y están detallados en la caja de supuestos de más abajo.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Renta anual | 850 € × 12 | 10.200 € |
| Renta cobrada (1 mes vacío) | 10.200 − 850 | 9.350 € |
| Gastos de explotación | IBI 400 + comunidad 960 + seguro de hogar 250 + seguro de impago 300 + mantenimiento 500 | 2.410 € |
| NOI | 9.350 − 2.410 | 6.940 € |
| Inversión total | 150.000 + 15.000 + 5.000 | 170.000 € |
| Hipoteca (70 % del precio) | 105.000 € al 3 % fijo a 25 años: 497,92 €/mes × 12 | 5.975 € |
| Flujo de caja antes de impuestos | 6.940 − 5.975 | 965 € (unos 80 €/mes) |
| Capital propio | 45.000 + 15.000 + 5.000 | 65.000 € |
| Rentabilidad bruta | 10.200 ÷ 150.000 | 6,8 % |
| Rentabilidad neta | 6.940 ÷ 170.000 | 4,1 % |
| Cash on cash | 965 ÷ 65.000 | 1,5 % |
Abrir este ejemplo en la calculadora
La calculadora todavía no carga ejemplos desde un enlace, así que tendrás que escribir los datos: precio 150.000; alquiler 850; ocupación 91,67 % (un mes vacío); IBI 400; comunidad 960; seguro 550 (hogar + impago); mantenimiento 500; gestión y otros gastos 0; importe del préstamo 105.000; entrada 45.000; cuota mensual 497,92; deja marcada la opción «Estimar el 10 % del precio» (15.000 € de gastos de compra) y pon 5.000 en reformas. Verás un NOI de 6.940 €, un flujo de +965 € al año, un «cap rate» del 4,08 % y un cash on cash del 1,49 % (el 91,67 % redondea un poco al alza la ocupación; con 11 meses exactos sale 1,48 %).
¿Por qué la neta es tan inferior a la bruta?
Porque entre una y otra se cuelan dos cosas que el anuncio no enseña. La primera es el denominador: sumar los gastos de compra y la reforma al precio baja la rentabilidad del 6,8 % al 6,0 % sin tocar la renta. La segunda son los gastos y el mes vacío: de los 10.200 € de renta teórica, 850 € se pierden por el mes sin inquilino y 2.410 € se van en gastos. Eso es casi un tercio de la renta (3.260 ÷ 10.200 = 32 %), y con ello la rentabilidad baja del 6,0 % al 4,1 %.
Ninguno de esos gastos es exagerado: no hemos incluido gestión por agencia, derramas de la comunidad ni reparaciones grandes. Si los tienes, la neta baja todavía más.
¿La hipoteca sube o baja el cash on cash?
Depende de cuánto te cueste el préstamo frente a lo que rinde el piso. Si lo compras al contado, tu capital propio son los 170.000 € y tu cash on cash coincide con la neta: 4,1 %. Con la hipoteca del 70 % baja al 1,5 %, aunque el interés sea solo del 3 %.
La razón está en la cuota. Cada año pagas 5.975 € por un préstamo de 105.000 €, es decir, un 5,7 % de lo prestado, porque la cuota incluye intereses y devolución de capital. Ese 5,7 % es más que el 4,1 % que genera el piso, así que el flujo de caja se estrecha.
Ahora bien, la parte de capital de la cuota no es un gasto: es deuda que dejas de deber. En el primer año devuelves unos 2.864 € de capital y pagas unos 3.111 € de intereses. Si sumas ese capital al flujo de caja, el rendimiento del año 1 sobre tu dinero sería (965 + 2.864) ÷ 65.000 ≈ 5,9 %, antes de impuestos y sin contar la revalorización. El cash on cash no lo recoge porque mide solo el dinero que llega a tu cuenta, que es justo lo que necesitas saber para no quedarte sin liquidez.
¿Cubre bien el alquiler la cuota en este caso? Lo medimos con el DSCR, que aquí es de 1,16: cubre, pero con poco margen.
¿Cuántos años se tarda en recuperar la inversión (PER inmobiliario)?
El PER inmobiliario da la vuelta a la rentabilidad: en lugar de un porcentaje, dice cuántos años de renta hacen falta para pagar el piso. Con la cifra de anuncio, 150.000 ÷ 10.200 = 14,7 años. Con números netos, 170.000 ÷ 6.940 = 24,5 años. Es una forma intuitiva de ver lo mismo que la tabla anterior, con las mismas limitaciones: no cuenta la financiación, los impuestos, la inflación de rentas y gastos ni lo que valdrá el piso al venderlo.
¿Qué errores se cometen al calcular la rentabilidad de un piso?
- Comparar la bruta de un piso con la neta de otro. Una diferencia de 2 o 3 puntos puede ser solo de método.
- Olvidar los gastos de compra. El impuesto de la compra (ITP en vivienda usada) depende de tu comunidad autónoma y es una parte importante de la inversión.
- Suponer 12 meses cobrados. Un solo mes vacío al año baja la renta un 8,3 %.
- Dejar fuera el mantenimiento o el seguro de impago. Son gastos pequeños mes a mes, pero en el ejemplo suman 800 € al año.
- Meter la hipoteca en la neta. La neta mide el inmueble; la hipoteca va al flujo de caja y al cash on cash.
- Olvidar el IRPF. En el ejemplo, el IRPF del primer año es de unos 203 € y deja el cash on cash en el 1,2 % (762 ÷ 65.000). Lo calculamos paso a paso en la guía del flujo de caja.
Calcula tu caso
Prueba con el precio, la renta y los gastos del piso que estás mirando. La calculadora te da el NOI, la neta sobre el coste total, el flujo de caja, el cash on cash y el DSCR en tiempo real.
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Información orientativa, no es asesoramiento financiero ni fiscal.