Al vender una vivienda de 300.000 € comprada por 180.000 € hace 12 años, con un 3 % de inmobiliaria y sin ser vivienda habitual, el vendedor paga unos 1.080 € de plusvalía municipal, 10.890 € de agencia y 20.242 € de IRPF: se queda con unos 267.500 € antes de devolver la hipoteca.
La calculadora es la otra cara del simulador de gastos de compra: aquí están los impuestos y gastos que paga quien vende. Todos los parámetros salen del BOE y están enlazados más abajo.
Plusvalía municipal: método objetivo o real
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU) se calcula de dos formas y pagas la más baja (art. 107 de la Ley de Haciendas Locales):
- Objetiva: valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos de tenencia (por debajo de un año, por meses). El ayuntamiento puede bajar el coeficiente y reducir hasta un 60 % un valor catastral nuevo.
- Real: (precio de venta − precio de compra, sin gastos) × valor catastral del suelo / valor catastral total.
A esa base se aplica el tipo del ayuntamiento, como máximo el 30 % (art. 108). Si no hay ganancia, no hay impuesto (art. 104.5), pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras.
Coeficientes máximos por años de tenencia:
Ventas hasta el 30/11/2026 (Real Decreto-ley 8/2023, art. 24): <1: 0,15 · 1: 0,15 · 2: 0,14 · 3: 0,14 · 4: 0,16 · 5: 0,18 · 6: 0,19 · 7: 0,20 · 8: 0,19 · 9: 0,15 · 10: 0,12 · 11: 0,10 · 12: 0,09 · 13: 0,09 · 14: 0,09 · 15: 0,09 · 16: 0,10 · 17: 0,13 · 18: 0,17 · 19: 0,23 · ≥20: 0,40
Ventas desde el 01/12/2026 (Real Decreto-ley 29/2026, art. 10): <1: 0,17 · 1: 0,16 · 2: 0,16 · 3: 0,17 · 4: 0,17 · 5: 0,19 · 6: 0,21 · 7: 0,23 · 8: 0,24 · 9: 0,25 · 10: 0,22 · 11: 0,18 · 12: 0,14 · 13: 0,12 · 14: 0,11 · 15: 0,11 · 16: 0,11 · 17: 0,11 · 18: 0,13 · 19: 0,20 · ≥20: 0,30
IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia es el valor de venta (precio menos gastos de venta, incluida la plusvalía) menos el de compra (precio más gastos e impuestos de compra y mejoras), según el art. 35 de la Ley del IRPF. Tributa en la base del ahorro con la escala estatal y autonómica (arts. 66 y 76): 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
- Reinversión en vivienda habitual (art. 38.1): queda exenta la parte de la ganancia proporcional a lo que reinviertes sobre el importe obtenido; si había préstamo, se toma el importe obtenido menos el préstamo pendiente que se cancela (art. 41 del Reglamento del IRPF).
- Mayores de 65 años (art. 33.4.b): la venta de su vivienda habitual no tributa.
Cancelar la hipoteca
La comisión por amortización anticipada tiene topes en el art. 23 de la Ley 5/2019: en las variables, 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros (según lo pactado); en las fijas, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. La escritura de cancelación y su inscripción se cobran como documento sin cuantía y con el arancel mínimo (art. 8 de la Ley 2/1994).
Ejemplo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta (15/11/2026; comprada el 10/03/2014 por 180.000 € + 15.000 € de gastos) | 300.000,00 € |
| Plusvalía: objetivo 40.000 € × 0,09 = 3.600 € (real: 120.000 € × 40 % = 48.000 €) × 30 % | − 1.080,00 € |
| Inmobiliaria: 3 % + IVA | − 10.890,00 € |
| Certificado energético (ejemplo) | − 150,00 € |
| Notaría y registro de la cancelación (hipoteca variable de 12 años, sin comisión) | − 136,66 € |
| IRPF: ganancia 287.880 − 195.000 = 92.880 € → 1.140 + 9.240 + 9.862,40 | − 20.242,40 € |
| Neto de la venta | 267.500,94 € |
| Hipoteca pendiente devuelta | − 60.000,00 € |
| Dinero que queda | 207.500,94 € |