Comprar una vivienda de segunda mano de 200.000 € cuesta, además del precio, unos 13.283 € en Madrid (el 6,64 %) y unos 21.283 € en Cataluña (el 10,64 %), sin hipoteca ni tipos reducidos. Casi todo es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad; la notaría, el registro y la gestoría suman unos 1.300 €.
Los gastos de compra no se financian: hay que pagarlos con ahorros, junto con la entrada. Si después vas a alquilar la vivienda, súmalos a la inversión en la calculadora de rentabilidad del alquiler, y si necesitas hipoteca, comprueba cuánto te prestarían con la calculadora de capacidad hipotecaria.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?
- ITP: el impuesto de transmisiones patrimoniales. Lo paga el comprador y se calcula sobre el precio o, en las comunidades de régimen común, sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor. Es la partida grande: entre el 4 % y el 13 % según el territorio y el precio (3 % efectivo en Ceuta y Melilla).
- Notaría: la escritura de compraventa, según el arancel oficial de los notarios. El artículo 1455 del Código Civil carga la escritura al vendedor y la primera copia al comprador, salvo pacto; en la práctica es habitual que el comprador la pague entera, y así la cuenta el simulador.
- Registro de la Propiedad: la inscripción a tu nombre, también por arancel.
- Gestoría: presenta el impuesto y lleva la escritura al registro. Es opcional si no hay hipoteca y no tiene precio oficial.
- Tasación: solo si pides hipoteca. El resto de gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo) los paga el banco desde la Ley 5/2019 y el Real Decreto-ley 17/2018.
El vendedor paga la plusvalía municipal y, en su caso, la cancelación de su hipoteca. No están en el simulador porque no los paga el comprador.
¿Cuánto es el ITP en cada comunidad en 2026?
Tipos generales para la compra de vivienda de segunda mano, tipos reducidos más comunes y AJD de la vivienda nueva. Cada reducción tiene requisitos de edad, valor, renta o patrimonio: el simulador te los muestra al elegir la comunidad.
| Territorio | ITP general | Tipos reducidos principales | AJD (obra nueva) |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 6 % vivienda habitual ≤150.000 €; 3,5 % menores de 35 (≤150.000 €) y familia numerosa (≤250.000 €) | 1,2 % |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €, luego por tramos hasta el 10 % | bonificación del 12,5 % menores de 35 (≤100.000 €); 50 % familia numerosa con requisitos | 1,5 % |
| Principado de Asturias | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima (sobre todo el valor) | 4 % (≤150.000 €) o 6 % jóvenes hasta 35 y familia numerosa | 1,2 % |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €, luego por tramos hasta el 13 % | 4 % vivienda habitual ≤270.151,20 €; 2 % menores de 36 y familia numerosa | 1,5 % |
| Canarias | 6,5 % | 5 % vivienda habitual ≤200.000 €; 4 % hasta 40 años; 1 % familia numerosa | 0,75 % |
| Cantabria | 9 % | vivienda habitual 7 % hasta 300.000 €; 4 % menores de 40 y familia numerosa | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % primera vivienda habitual ≤240.000 € con hipoteca >50 %; 3 % menores de 36; 5 % familia numerosa | 1,5 % |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % sobre el exceso | 4 % menores de 36 y familia numerosa (con límite de renta) | 1,5 % |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 %, 12 % y 13 % por tramos | 5 % hasta 35 años y familia numerosa (con límite de renta) | 1,5 % |
| Ceuta | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | — | 0,5 % con bonificación del 50 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % si el valor supera 1.000.000 €) | 6 % u 8 % menores de 35; 3 % o 4 % familia numerosa (con límite de renta) | 1,4 % |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €; 10 % y 11 % por tramos | 7 % vivienda habitual ≤200.000 €; 4 % menores de 36 y familia numerosa (con límite de renta) | 1,5 % |
| Galicia | 8 % | 7 % vivienda habitual (límite de patrimonio); 3 % menores de 36 y familia numerosa | 1,5 % |
| La Rioja | 7 % | 4 % menores de 40 (primera vivienda); 5 % familia numerosa | 1 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % | bonificación del 10 % vivienda habitual ≤250.000 €; 4 % familia numerosa | 0,4 % (≤120.000 €), 0,5 % (≤180.000 €) o 0,75 % |
| Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | — | 0,5 % con bonificación del 50 % |
| Región de Murcia | 7,75 % | 3 % hasta 40 años y familia numerosa (con límite de renta) | 1,5 % |
| Comunidad Foral de Navarra | 6 % | 5 % (primeros 180.304 €) familias con dos o más hijos | 0,5 % |
| Álava (Araba) | 4 % (6 % si el comprador tiene más de 5 viviendas) | 2,5 % vivienda habitual ≤120 m² o familia numerosa; 1,5 % en núcleos rurales | 0,5 % |
| Bizkaia | 4 % (6 % si el comprador tiene más de 5 viviendas) | 2,5 % vivienda habitual ≤120 m² o familia numerosa | 0,5 % |
| Gipuzkoa | 4 % (6 % si el comprador tiene más de 5 viviendas) | 2,5 % vivienda habitual ≤120 m² o familia numerosa | 0,5 % |
Fuentes: Ministerio de Hacienda, «Tributación autonómica. Medidas 2026», capítulo IV (actualizado el 23/09/2026) para las comunidades de régimen común; normas forales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa y texto refundido de Navarra; Ley del ITPAJD para Ceuta y Melilla. Revisado el 07/10/2026. La fuente de cada territorio aparece en el paso 04.
Ejemplo: vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid y en Cataluña
Compra sin tipos reducidos (no es vivienda habitual o no se cumplen los requisitos), con gestoría:
| Concepto | Madrid | Cataluña |
|---|---|---|
| ITP (6 % en Madrid; 10 % en Cataluña) | 12.000,00 € | 20.000,00 € |
| Notaría (arancel + folios y copias + IVA) | 590,13 € | 590,13 € |
| Registro (arancel + presentación y notas + IVA) | 239,47 € | 239,47 € |
| Gestoría (estimación media con IVA) | 453,75 € | 453,75 € |
| Total sin hipoteca | 13.283,35 € (6,64 %) | 21.283,35 € (10,64 %) |
| Con hipoteca del 80 %: + tasación (estimación) | 400,00 € | 400,00 € |
| Dinero necesario con hipoteca del 80 % (40.000 € de entrada + gastos) | 53.683,35 € | 61.683,35 € |
Si en Madrid fuera tu vivienda habitual, la bonificación del 10 % (vivienda de hasta 250.000 €) bajaría el ITP a 10.800 €. En Cataluña, un comprador de 35 años o menos con renta de hasta 36.000 € pagaría el 5 %: 10.000 €.
Ver el ejemplo de Madrid Ver el ejemplo de Cataluña
¿Cómo se calculan la notaría y el registro?
Con los aranceles oficiales, que dependen del valor escriturado. El de los notarios (Real Decreto 1426/1989) cobra 90,15 € hasta 6.010,12 € y después un 4,5 ‰, 1,5 ‰, 1 ‰, 0,5 ‰ y 0,3 ‰ por tramos, con una rebaja del 5 %; a eso se suman los folios de la escritura y las copias. El de los registradores (Real Decreto 1427/1989) cobra 24,04 € hasta 6.010,12 € y después un 1,75 ‰, 1,25 ‰, 0,75 ‰, 0,3 ‰ y 0,2 ‰, con un máximo de 2.181,67 € y la misma rebaja del 5 %. Los dos llevan IVA del 21 % (IGIC del 7 % en Canarias).
Para 200.000 €, el arancel de la escritura sale por 340,51 € y la inscripción por 176,90 €. La factura real cambia con la extensión de la escritura y las copias que pidas, así que tómalo como una estimación.
¿Y si la vivienda es nueva?
La primera venta de una vivienda por el promotor no paga ITP, sino IVA del 10 % (artículo 91 de la Ley del IVA) más el AJD de la escritura, que fija cada comunidad. En Canarias se paga IGIC: 7 % general, 5 % para la vivienda habitual de hasta 200.000 € y 3 % si además el comprador tiene 40 años o menos o es familia numerosa, entre otros casos. En Melilla, IPSI del 4 %. El IPSI de Ceuta no lo hemos podido verificar y el simulador no lo suma.