Los gastos de compra de una vivienda de segunda mano suelen sumar entre un 4 % y un 11 % del precio, y casi todo es el ITP, que fija cada comunidad: del 4 % del País Vasco al 10 % de Cataluña, con un 3 % efectivo en Ceuta y Melilla. En un piso de 150.000 € con hipoteca, el simulador de gastos de compra da 13.637,10 € con un ITP del 8 % (Galicia, por ejemplo): 12.000 € de impuesto y 1.637,10 € de notaría, registro, gestoría y tasación. En Madrid serían 10.637,10 € y en Cataluña, 16.637,10 €.
Abajo tienes el ITP por comunidades autónomas en 2026 con su ley, los tipos reducidos y lo que no te toca pagar. Para invertir, súmalo en la calculadora de rentabilidad del alquiler; para la hipoteca, mira tu capacidad hipotecaria.
¿Qué gastos tiene comprar un piso de segunda mano?
Al comprar a un particular pagas cinco partidas, y solo la primera es un impuesto:
Gastos de compra = base × tipo de ITP + notaría + registro + gestoría + tasación
- ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales): sobre el precio escriturado o, en régimen común y en Ceuta y Melilla, sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor. Es, aproximadamente, entre el 75 % y el 90 % del total.
- Notaría: la escritura, por arancel oficial: unos 561 € con IVA en 150.000 €.
- Registro de la Propiedad: la inscripción a tu nombre, también por arancel: unos 222 €.
- Gestoría: presenta el impuesto y lleva la escritura al registro; es opcional sin hipoteca. El simulador cuenta 453,75 €.
- Tasación: solo con hipoteca: 400 € (de 300 a 500 €).
Lo que no pagas: la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca son del banco (art. 14 de la Ley 5/2019), igual que el AJD del préstamo (Real Decreto-ley 17/2018). La plusvalía municipal y la cancelación de su hipoteca son del vendedor. En segunda mano no hay IVA ni AJD: el ITP los sustituye.
ITP por comunidades autónomas en 2026
Tipo general del ITP para vivienda de segunda mano en cada territorio, con el artículo que lo fija y la cuota en 150.000 €. Son los tipos del simulador, comprobados en cada norma el 20 de octubre de 2026.
| Territorio | ITP general 2026 | Norma vigente | ITP en 150.000 € |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | art. 41 Ley 5/2021 | 10.500 € |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €; del 8,5 % al 10 % por tramos | art. 121-1 DLeg. 1/2005 | 12.000 € |
| Principado de Asturias | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima (sobre todo el valor) | art. 26 DLeg. 2/2014 | 12.000 € |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €; del 9 % al 13 % por tramos | art. 10 DLeg. 1/2014 | 12.000 € |
| Canarias | 6,5 % | art. 31 DLeg. 1/2009 | 9.750 € |
| Cantabria | 9 % | art. 9 DLeg. 62/2008 | 13.500 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | art. 19 Ley 8/2013 | 13.500 € |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % sobre el exceso | arts. 24 y 25 DLeg. 1/2013 | 12.000 € |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 %, 12 % y 13 % por tramos | art. 641-1 DLeg. 1/2024 | 15.000 € |
| Ceuta y Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | arts. 11 y 57 bis Ley del ITPAJD (RDLeg. 1/1993) | 4.500 € |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % si el valor supera 1.000.000 €) | art. 13 Ley 13/1997 | 13.500 € |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €; 10 % y 11 % por tramos | art. 36 DLeg. 1/2018 | 12.000 € |
| Galicia | 8 % | art. 14 DLeg. 1/2011 | 12.000 € |
| La Rioja | 7 % | art. 44 Ley 10/2017 | 10.500 € |
| Comunidad de Madrid | 6 % | art. 28 DLeg. 1/2010 | 9.000 € |
| Región de Murcia | 7,75 % | art. 6 DLeg. 1/2010 | 11.625 € |
| Comunidad Foral de Navarra | 6 % | art. 8 DFLeg. 129/1999 | 9.000 € |
| Álava (Araba) | 4 % | art. 43 Norma Foral 11/2003 | 6.000 € |
| Bizkaia | 4 % | art. 13 Norma Foral 1/2011 | 6.000 € |
| Gipuzkoa | 4 % | art. 11 Norma Foral 18/1987 | 6.000 € |
En Cataluña, Baleares, Aragón, Castilla y León y Extremadura el tipo sube por tramos, como en el IRPF: 700.000 € en Cataluña pagan 71.000 € (10 % de 600.000 y 11 % de 100.000). Un cambio reciente: la Comunitat Valenciana bajó del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026. Los tipos se revisan con los presupuestos autonómicos, normalmente en enero, y Hacienda los recoge en «Tributación autonómica. Medidas 2026».
¿Cuánto cuesta comprar un piso de 150.000 € según la comunidad?
Ejemplo con el simulador: 150.000 €, segunda mano, sin tipos reducidos (un piso para alquilar), con gestoría e hipoteca del 80 % (120.000 €):
| Concepto | Madrid (6 %) | Andalucía (7 %) | Galicia (8 %) | Cataluña (10 %) |
|---|---|---|---|---|
| ITP | 9.000,00 € | 10.500,00 € | 12.000,00 € | 15.000,00 € |
| Notaría (arancel + folios y copias + IVA) | 561,25 € | 561,25 € | 561,25 € | 561,25 € |
| Registro (arancel + presentación y notas + IVA) | 222,10 € | 222,10 € | 222,10 € | 222,10 € |
| Gestoría (estimación media con IVA) | 453,75 € | 453,75 € | 453,75 € | 453,75 € |
| Tasación para la hipoteca (estimación) | 400,00 € | 400,00 € | 400,00 € | 400,00 € |
| Total de gastos de compra | 10.637,10 € (7,09 %) | 12.137,10 € (8,09 %) | 13.637,10 € (9,09 %) | 16.637,10 € (11,09 %) |
| Dinero necesario (30.000 € de entrada + gastos) | 40.637,10 € | 42.137,10 € | 43.637,10 € | 46.637,10 € |
En el resto: 7.637,10 € en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa (4 %), 11.243,96 € en Canarias (6,5 %, con IGIC en los honorarios) y 5.922,39 € en Ceuta y Melilla (3 % efectivo; honorarios sin IPSI).
Abrir este ejemplo en la calculadora
El enlace carga 150.000 €, Galicia, segunda mano y 120.000 € de hipoteca: verás 13.637 € de gastos (9,09 % del precio) y 43.637 € de dinero necesario (el simulador redondea al euro). Cambia la comunidad para comparar.
Calcular los gastos de compra con el simulador
El simulador de gastos de compra de vivienda aplica los tipos de tu comunidad y los aranceles oficiales, gratis y sin registro:
- Escribe el precio de la escritura y elige la comunidad y segunda mano. Si conoces el valor de referencia del Catastro, añádelo.
- Marca vivienda habitual, joven o familia numerosa solo si cumples los requisitos, y deja Con hipoteca con el importe del préstamo si vas a pedirla.
- Lee el total, el porcentaje sobre el precio y el dinero necesario: entrada más gastos.
Si compras para alquilar, lleva ese total al campo «Gastos de compra» de la calculadora de rentabilidad, que por defecto estima un 10 % del precio.
¿Hay ITP reducido para jóvenes o vivienda habitual?
Sí, en casi todas las comunidades, pero solo para la vivienda habitual y con límites de edad, valor, renta o patrimonio; si compras para alquilar, pagas el tipo general. Ejemplos con 150.000 €, cumpliendo los requisitos:
- Madrid: bonificación del 10 % de la cuota para la vivienda habitual de hasta 250.000 € (art. 30 bis DLeg. 1/2010): 8.100 € de ITP en vez de 9.000 €.
- Andalucía: 6 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 € y 3,5 % si además tienes menos de 35 años (art. 43 Ley 5/2021): 9.000 € o 5.250 €.
- Galicia: 3 % para menores de 36 años con un límite de patrimonio (art. 14 DLeg. 1/2011): 4.500 € en vez de 12.000 €.
- Cataluña: 5 % hasta los 35 años con una renta de hasta 36.000 € (art. 641-5 DLeg. 1/2024): 7.500 € en vez de 15.000 €.
Hay más casos (familia numerosa, discapacidad, municipios pequeños). El simulador no comprueba la renta ni el patrimonio: márcalos solo si los cumples.
¿Qué es el valor de referencia y cuándo sube el ITP?
Es el valor que asigna el Catastro a cada inmueble. Desde 2022, en régimen común y en Ceuta y Melilla, el ITP se paga sobre el mayor entre el precio y ese valor (art. 10 de la Ley del ITPAJD, según la Ley 11/2021). Si compras en Madrid por 150.000 € un piso con un valor de referencia de 180.000 €, pagas 10.800 € de ITP y no 9.000 €. Consúltalo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio. No se aplica en el País Vasco ni en Navarra.
¿Cuánto cobran el notario y el registro por la compraventa?
Cobran por arancel oficial según el valor escriturado, con una rebaja del 5 %: el de notarios está en el Real Decreto 1426/1989 y el de registradores, en el Real Decreto 1427/1989. En 150.000 €, la notaría sale por 561,25 € y el registro, por 222,10 € con IVA. Suben poco con el precio: en 200.000 € son 590,13 € y 239,47 €.
¿Quién los paga? El artículo 1455 del Código Civil carga la escritura al vendedor y la primera copia al comprador, salvo pacto; en la práctica el comprador suele pagar toda la notaría, y así lo cuenta el simulador. El registro, como gasto posterior a la venta, es del comprador.
¿Qué cambia si la vivienda es nueva?
La primera venta del promotor paga IVA del 10 % (art. 91 de la Ley del IVA) en vez de ITP, más el AJD de la escritura, que fija cada comunidad. Con 150.000 € en Madrid son 15.000 € de IVA y 750 € de AJD (0,5 %): 17.387,10 € en total con hipoteca, frente a 10.637,10 € en segunda mano. En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla, IPSI.
¿Cómo afectan los gastos de compra a la rentabilidad de un alquiler?
Mucho, porque se pagan el primer día y la renta no los devuelve. En el piso de referencia de Ladrillómetro (150.000 € y 850 € al mes) contamos 15.000 € de gastos, un redondeo prudente al 10 %, y 5.000 € de reforma: la bruta baja del 6,8 % sobre el precio al 6,0 % sobre la inversión. Con los 13.637,10 € del simulador para un ITP del 8 %, la inversión sería de 168.637,10 € y la bruta, un 6,05 %; en Madrid, un 6,16 %, y en Cataluña, un 5,94 %.
Como inversor no tendrás tipos reducidos: por el mismo piso, en Cataluña pagarías 6.000 € más de ITP que en Madrid. Para la neta y el cash on cash, sigue con rentabilidad bruta, neta y cash on cash y qué rentabilidad es buena para un alquiler.
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Información orientativa, no es asesoramiento financiero ni fiscal. Confirma los tipos y requisitos con la hacienda de tu comunidad o tu notaría antes de firmar.