La renta de un alquiler de vivienda solo se actualiza una vez al año, en la fecha en que se cumple el contrato, y solo si el contrato lo prevé. Si se firmó desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar el IRAV; si es anterior, se aplica lo pactado, normalmente el IPC. Con el IRAV de agosto de 2026 (2,47 %), una renta de 900 € pasa a 922,23 € al mes.
La calculadora de actualización del alquiler hace la cuenta con los datos oficiales del INE y te dice qué mes de referencia usar. En esta guía verás por qué, con ejemplos resueltos.
¿Cuándo se puede actualizar la renta?
El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) pone tres condiciones:
- Solo en el aniversario. La renta se actualiza «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato», no a principios de año ni cuando sale un IPC alto.
- Solo si se pactó. «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas». Si el contrato no dice nada, la renta se queda igual hasta que termine.
- En los términos pactados y sin pasar de los topes legales. Si el contrato dice que la renta se actualizará pero no indica el índice, se usa el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que por ley se toma entre el 0 % y el 2 %.
¿Qué índice se aplica según la fecha del contrato?
La fecha de firma decide qué reglas siguen vigentes para ese contrato:
| Contrato firmado | Qué índice se aplica | Tope legal de la subida |
|---|---|---|
| Desde el 26/05/2023 | El pactado (IRAV, IPC, un porcentaje…) | El IRAV, en las actualizaciones desde el 1/01/2025 |
| Del 6/03/2019 al 25/05/2023 | El pactado, casi siempre el IPC | El IPC |
| Antes del 6/03/2019 | El pactado | Ninguno con carácter general (salvo del 19/12/2018 al 23/01/2019: el IPC) |
El tope del IPC lo introdujo el Real Decreto-ley 7/2019, y los contratos anteriores siguen con su régimen. El IRAV llegó con la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cuya disposición transitoria cuarta mantiene a los contratos anteriores en el régimen que tenían, salvo que las partes acuerden adaptarlos.
Además hubo topes temporales para todos los contratos. Entre el 31/03/2022 y el 31/12/2023, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no podía pasar de la variación del IGC (en la práctica, un 2 % como máximo). En 2024 el tope fue del 3 %. Si el arrendador era gran tenedor, el tope se aplicaba incluso con acuerdo (artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022).
Un punto que la ley deja a medias: el artículo 18 sigue nombrando el IPC como tope. El IRAV entra por la disposición adicional undécima de la LAU, que lo fija «como límite de referencia a los efectos del artículo 18». El INE y el Ministerio de Vivienda lo aplican a los contratos firmados desde el 26/05/2023, y ese es el criterio de esta guía.
¿Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC?
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda) lo publica el INE cada mes desde enero de 2025, el mismo día que el IPC. Lo define la Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024:
IRAV = el menor de: IPC general · IPC subyacente · 2 + 0,5 × (cada uno de ellos − 2)
Las dos primeras son las variaciones anuales que publica el INE. La tercera parte recorta a la mitad lo que la inflación supere el 2 %. Por eso, mientras el IPC y el subyacente están por debajo del 2 %, el IRAV coincide con el menor de los dos; cuando suben, el IRAV sube mucho menos. En agosto de 2026 el IPC fue del 4,3 % y el IRAV, del 2,47 %.
En la práctica, con una renta de 900 €, la diferencia en agosto de 2026 era de 38,70 € al mes con el IPC frente a 22,23 € con el IRAV.
¿Qué mes del índice hay que usar?
El artículo 18.1 lo dice con precisión: el mes que corresponda al último índice publicado en la fecha de actualización. No es el mes del aniversario (todavía no existe) ni el último dato que veas cuando hagas la cuenta semanas después. Como el INE publica cada mes hacia la mitad del siguiente, el dato que toca depende del día del aniversario:
| Aniversario del contrato | Último IRAV publicado ese día | Valor |
|---|---|---|
| Del 13/08/2026 al 14/09/2026 | Julio de 2026 (publicado el 13/08/2026) | 2,49 % |
| Del 15/09/2026 al 13/10/2026 | Agosto de 2026 (publicado el 15/09/2026) | 2,47 % |
| Del 14/10/2026 al 12/11/2026 | Septiembre de 2026 (se publica el 14/10/2026) | Pendiente |
Si tu contrato fija otro mes, por ejemplo «el IPC del mes de firma», manda el contrato, siempre que el resultado no supere el tope legal. El indicador adelantado del IPC que el INE publica a final de mes no es el dato definitivo y no sirve para actualizar.
¿Cómo se calcula la nueva renta en la práctica?
Nueva renta = renta actual × (1 + variación del índice ÷ 100)
1. Contrato de 2024 con el IRAV. Renta de 900 €, contrato firmado el 20/09/2024. El 20/09/2026 el último IRAV publicado es el de agosto, un 2,47 %: 900 × 1,0247 = 922,23 €, 22,23 € más al mes y 266,76 € al año. Si el contrato dijera «IPC», el resultado sería el mismo: el 4,3 % queda limitado al IRAV.
2. Contrato de 2021 con el IPC. Renta de 750 €, firmado el 10/03/2021, aniversario el 10/03/2026. Ese día el último IPC publicado era el de enero de 2026 (2,3 %, publicado el 13/02/2026); el de febrero salió el 13/03/2026, tres días tarde. Nueva renta: 750 × 1,023 = 767,25 €. El IRAV no se aplica porque el contrato es anterior a mayo de 2023.
3. El mismo contrato en 2023. El 10/03/2023 el IPC de enero de 2023 era del 5,9 %, pero estaba en vigor el tope temporal: sin un nuevo acuerdo, la subida no podía pasar de la variación del IGC, que se toma como máximo en el 2 %. Con 750 €, la renta pasaba a 765,00 € en lugar de 794,25 €.
Abrir este ejemplo en la calculadora
El botón carga el primer ejemplo. Para los otros, cambia la renta a 750, la fecha de firma al 10/03/2021, el aniversario a marzo de 2026 (o de 2023) y elige «Se actualiza con el IPC».
¿Cómo se comunica la subida al inquilino?
La actualización no se aplica sola. El artículo 18.2 de la LAU dice que la renta actualizada se paga desde el mes siguiente a aquel en que se notifica por escrito, indicando el porcentaje aplicado. Basta una nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino puede pedir el certificado del INE con el dato.
- Indica la fecha del contrato, el índice, el mes de referencia, el porcentaje y la nueva renta.
- Avisa en el mes del aniversario para cobrarla desde el mes siguiente. Si avisas más tarde, se cobra desde el mes siguiente al aviso.
- Guarda una prueba del envío (correo electrónico, burofax o el recibo firmado).
La calculadora prepara un texto factual con esos datos para que solo tengas que revisarlo y firmarlo.
¿Qué pasó con los decretos de octubre de 2026?
El 30 de septiembre de 2026 el BOE publicó el Real Decreto-ley 26/2026, que escribía el IRAV en el artículo 18 y añadía un tope del 2 % hasta finales de 2027 (sin subida si la renta superaba el índice de precios de referencia). El 1 de octubre salió el Real Decreto-ley 27/2026, sobre las prórrogas de los contratos. El Congreso derogó los dos el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Hoy siguen vigentes las reglas de la tabla de arriba. El tope del 2 % solo estuvo en vigor el 1 de octubre; si tu aniversario cayó ese día, consúltalo.
Calcula tu caso
Introduce la renta, la fecha de firma y el aniversario. La calculadora elige el mes del índice, aplica los topes que correspondan y prepara el texto para el inquilino.
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Información orientativa, no es asesoramiento legal ni financiero.