Respuesta corta: en Málaga, un piso tipo de 80 m² se tasa de media en unos 265.600 € (2T 2026, 3.321 €/m²) y se alquila por unos 764 € al mes (mediana de 2024, 9,55 €/m²). La rentabilidad bruta es del 4,5 % con precio y alquiler de 2024, y del 3,5 % si se usa el precio del 2T 2026. Para comprarlo con una hipoteca del 80 % harían falta unos 73.456 € ahorrados.
Málaga está 0,7 puntos por debajo de la mediana de los 306 municipios con datos (5,2 %) y ocupa el puesto 4 de 12 en la provincia de Málaga por rentabilidad bruta. En Andalucía es el 39.º de 53. El valor tasado subió un 14,8 % en el último año (2T 2026 frente al mismo trimestre del año anterior) y el alquiler mediano subió un 7,8 % entre 2023 y 2024. El precio ha crecido más deprisa que el último dato de alquiler, lo que tiende a recortar la rentabilidad de quien compra hoy. Con 25.741 viviendas alquiladas declaradas en 2024, es el mayor mercado de alquiler de su provincia entre los municipios con datos.
Precio, alquiler y gastos según el tamaño del piso
Mismos precios y alquileres por m² aplicados a cuatro tamaños. Los gastos son los de una vivienda usada comprada como inversión en Andalucía (tipo general del ITP, sin reducciones de vivienda habitual) con hipoteca del 80 %.
| Tamaño | Precio (2T 2026) | Alquiler/mes (2024) | Rentab. bruta* | Gastos de compra | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 m² | 199.200 € | 573 € | 3,5 % | 15.627 € | 55.467 € |
| 80 m² | 265.600 € | 764 € | 3,5 % | 20.336 € | 73.456 € |
| 100 m² | 332.100 € | 955 € | 3,5 % | 25.052 € | 91.472 € |
| 120 m² | 398.500 € | 1.146 € | 3,5 % | 29.761 € | 109.461 € |
Fuentes. Precio: Valor tasado de la vivienda libre, municipios de más de 25.000 habitantes (tabla 4), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (2T 2026; publicado el 17/09/2026), 3.321 €/m² × superficie (redondeado a 100 €). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), vivienda colectiva, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), con datos del IRPF y del Catastro (2024; publicado el 16/04/2026), 9,55 €/m² al mes × superficie. * Rentabilidad con precio del 2T 2026 y alquiler de 2024 (mezcla años; con los dos datos de 2024 es del 4,5 %). «Ahorro necesario» = 20 % de entrada + gastos de compra.
Gastos de compra de un piso de 80 m² en Málaga
| Precio del piso (2T 2026) | 265.600 € |
|---|---|
| ITP de Andalucía (7,00 %) | 18.592 € |
| Notaría (arancel) | 628 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 262 € |
| Gestoría (estimación media) | 454 € |
| Tasación para la hipoteca (estimación media) | 400 € |
| Total de gastos (7,7 % del precio) | 20.336 € |
| Entrada (20 %) + gastos, con hipoteca de 212.480 € | 73.456 € |
| Sin hipoteca (precio + gastos, sin tasación) | 285.536 € |
Fuente de los impuestos: Ministerio de Hacienda, «Tributación autonómica. Medidas 2026», cap. IV (actualizado el 23/09/2026), ITP y AJD, p. 367. Notaría y registro: aranceles del RD 1426/1989 y RD 1427/1989. Gestoría y tasación: rangos orientativos del simulador. Si va a ser tu vivienda habitual puede haber tipos reducidos (6 % vivienda habitual ≤150.000 €; 3,5 % menores de 35 (≤150.000 €) y familia numerosa (≤250.000 €)); pruébalo en el simulador.
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Málaga frente a su provincia, su comunidad y España
| Ámbito | Rentab. bruta 2024 | Precio €/m² (2T 2026) | Alquiler €/m² (2024) |
|---|---|---|---|
| Málaga | 4,5 % | 3.321 | 9,55 |
| Mediana de Málaga (12 municipios) | 4,1 % | 3.436 | 8,72 |
| Mediana de Andalucía (53 municipios) | 5,3 % | 1.784 | 6,71 |
| Mediana de España (306 municipios) | 5,2 % | 2.053 | 6,82 |
Fuente: medianas calculadas por Ladrillómetro con los municipios de más de 25.000 habitantes que tienen precio y alquiler oficiales (no son medias de toda la provincia ni de toda la comunidad). Datos revisados el 07/10/2026.
Otros municipios de Málaga: Antequera (5,5 %) · Ronda (4,8 %) · Alhaurín de la Torre (4,8 %) · Vélez-Málaga (4,1 %) · Benalmádena (4,1 %) · Torremolinos (4,1 %) · Mijas (4,0 %) · Rincón de la Victoria (3,9 %) · Fuengirola (3,8 %) · Estepona (3,7 %) · Marbella (3,4 %)