Respuesta corta: en Alcalá de Henares, un piso tipo de 80 m² se tasa de media en unos 235.400 € (2T 2026, 2.942 €/m²) y se alquila por unos 754 € al mes (mediana de 2024, 9,42 €/m²). La rentabilidad bruta es del 5,3 % con precio y alquiler de 2024, y del 3,8 % si se usa el precio del 2T 2026. Para comprarlo con una hipoteca del 80 % harían falta unos 62.920 € ahorrados.
Alcalá de Henares está en línea con la mediana de los 306 municipios con datos (5,2 %) y ocupa el puesto 4 de 28 en la provincia de Madrid por rentabilidad bruta. En Comunidad de Madrid es el 4.º de 28. El valor tasado subió un 20,3 % en el último año (2T 2026 frente al mismo trimestre del año anterior) y el alquiler mediano subió un 4,8 % entre 2023 y 2024. El precio ha crecido más deprisa que el último dato de alquiler, lo que tiende a recortar la rentabilidad de quien compra hoy. Con 12.836 viviendas alquiladas declaradas en 2024, es el 2.º mercado de alquiler de su provincia entre los municipios con datos.
Precio, alquiler y gastos según el tamaño del piso
Mismos precios y alquileres por m² aplicados a cuatro tamaños. Los gastos son los de una vivienda usada comprada como inversión en Comunidad de Madrid (tipo general del ITP, sin reducciones de vivienda habitual) con hipoteca del 80 %.
| Tamaño | Precio (2T 2026) | Alquiler/mes (2024) | Rentab. bruta* | Gastos de compra | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 m² | 176.500 € | 565 € | 3,8 % | 12.252 € | 47.552 € |
| 80 m² | 235.400 € | 754 € | 3,8 % | 15.840 € | 62.920 € |
| 100 m² | 294.200 € | 942 € | 3,8 % | 19.422 € | 78.262 € |
| 120 m² | 353.100 € | 1.130 € | 3,8 % | 23.010 € | 93.630 € |
Fuentes. Precio: Valor tasado de la vivienda libre, municipios de más de 25.000 habitantes (tabla 4), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (2T 2026; publicado el 17/09/2026), 2.942 €/m² × superficie (redondeado a 100 €). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), vivienda colectiva, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), con datos del IRPF y del Catastro (2024; publicado el 16/04/2026), 9,42 €/m² al mes × superficie. * Rentabilidad con precio del 2T 2026 y alquiler de 2024 (mezcla años; con los dos datos de 2024 es del 5,3 %). «Ahorro necesario» = 20 % de entrada + gastos de compra.
Gastos de compra de un piso de 80 m² en Alcalá de Henares
| Precio del piso (2T 2026) | 235.400 € |
|---|---|
| ITP de Comunidad de Madrid (6,00 %) | 14.124 € |
| Notaría (arancel) | 610 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 252 € |
| Gestoría (estimación media) | 454 € |
| Tasación para la hipoteca (estimación media) | 400 € |
| Total de gastos (6,7 % del precio) | 15.840 € |
| Entrada (20 %) + gastos, con hipoteca de 188.320 € | 62.920 € |
| Sin hipoteca (precio + gastos, sin tasación) | 250.840 € |
Fuente de los impuestos: Ministerio de Hacienda, «Tributación autonómica. Medidas 2026», cap. IV (actualizado el 23/09/2026), ITP y AJD, p. 452. Notaría y registro: aranceles del RD 1426/1989 y RD 1427/1989. Gestoría y tasación: rangos orientativos del simulador. Si va a ser tu vivienda habitual puede haber tipos reducidos (bonificación del 10 % vivienda habitual ≤250.000 €; 4 % familia numerosa); pruébalo en el simulador.
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Alcalá de Henares frente a su provincia, su comunidad y España
| Ámbito | Rentab. bruta 2024 | Precio €/m² (2T 2026) | Alquiler €/m² (2024) |
|---|---|---|---|
| Alcalá de Henares | 5,3 % | 2.942 | 9,42 |
| Mediana de Madrid (28 municipios) | 4,9 % | 3.184 | 9,60 |
| Mediana de Comunidad de Madrid (28 municipios) | 4,9 % | 3.184 | 9,60 |
| Mediana de España (306 municipios) | 5,2 % | 2.053 | 6,82 |
Fuente: medianas calculadas por Ladrillómetro con los municipios de más de 25.000 habitantes que tienen precio y alquiler oficiales (no son medias de toda la provincia ni de toda la comunidad). Datos revisados el 07/10/2026.
Otros municipios de Madrid: Villaviciosa de Odón (5,7 %) · Parla (5,6 %) · Aranjuez (5,6 %) · Valdemoro (5,3 %) · San Fernando de Henares (5,2 %) · Fuenlabrada (5,1 %) · Navalcarnero (5,1 %) · Getafe (5,1 %) · Collado Villalba (5,1 %) · Arganda del Rey (5,0 %) · Móstoles (5,0 %) · Pinto (5,0 %) · Torrejón de Ardoz (5,0 %) · Leganés (4,9 %) · Coslada (4,8 %) · Galapagar (4,7 %) · Alcorcón (4,7 %) · Las Rozas de Madrid (4,6 %) · San Sebastián de los Reyes (4,5 %) · Colmenar Viejo (4,3 %) · Boadilla del Monte (4,3 %) · Rivas-Vaciamadrid (4,2 %) · Majadahonda (4,1 %) · Tres Cantos (4,0 %) · Madrid (4,0 %) · Pozuelo de Alarcón (4,0 %) · Alcobendas (3,9 %)