Respuesta corta: en San Roque, un piso tipo de 80 m² se tasa de media en unos 205.500 € (2T 2026, 2.569 €/m²) y se alquila por unos 646 € al mes (mediana de 2024, 8,08 €/m²). La rentabilidad bruta es del 4,9 % con precio y alquiler de 2024, y del 3,8 % si se usa el precio del 2T 2026. Para comprarlo con una hipoteca del 80 % harían falta unos 57.173 € ahorrados.
San Roque está 0,3 puntos por debajo de la mediana de los 306 municipios con datos (5,2 %) y ocupa el puesto 8 de 12 en la provincia de Cádiz por rentabilidad bruta. En Andalucía es el 33.º de 53. El valor tasado subió un 14,5 % en el último año (2T 2026 frente al mismo trimestre del año anterior) y el alquiler mediano subió un 4,5 % entre 2023 y 2024. El precio ha crecido más deprisa que el último dato de alquiler, lo que tiende a recortar la rentabilidad de quien compra hoy. Con 536 viviendas alquiladas declaradas en 2024, es el 11.º mercado de alquiler de su provincia entre los municipios con datos.
Precio, alquiler y gastos según el tamaño del piso
Mismos precios y alquileres por m² aplicados a cuatro tamaños. Los gastos son los de una vivienda usada comprada como inversión en Andalucía (tipo general del ITP, sin reducciones de vivienda habitual) con hipoteca del 80 %.
| Tamaño | Precio (2T 2026) | Alquiler/mes (2024) | Rentab. bruta* | Gastos de compra | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 m² | 154.100 € | 485 € | 3,8 % | 12.428 € | 43.248 € |
| 80 m² | 205.500 € | 646 € | 3,8 % | 16.073 € | 57.173 € |
| 100 m² | 256.900 € | 808 € | 3,8 % | 19.719 € | 71.099 € |
| 120 m² | 308.300 € | 970 € | 3,8 % | 23.364 € | 85.024 € |
Fuentes. Precio: Valor tasado de la vivienda libre, municipios de más de 25.000 habitantes (tabla 4), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (2T 2026; publicado el 17/09/2026), 2.569 €/m² × superficie (redondeado a 100 €). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), vivienda colectiva, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), con datos del IRPF y del Catastro (2024; publicado el 16/04/2026), 8,08 €/m² al mes × superficie. * Rentabilidad con precio del 2T 2026 y alquiler de 2024 (mezcla años; con los dos datos de 2024 es del 4,9 %). «Ahorro necesario» = 20 % de entrada + gastos de compra.
Gastos de compra de un piso de 80 m² en San Roque
| Precio del piso (2T 2026) | 205.500 € |
|---|---|
| ITP de Andalucía (7,00 %) | 14.385 € |
| Notaría (arancel) | 593 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 241 € |
| Gestoría (estimación media) | 454 € |
| Tasación para la hipoteca (estimación media) | 400 € |
| Total de gastos (7,8 % del precio) | 16.073 € |
| Entrada (20 %) + gastos, con hipoteca de 164.400 € | 57.173 € |
| Sin hipoteca (precio + gastos, sin tasación) | 221.173 € |
Fuente de los impuestos: Ministerio de Hacienda, «Tributación autonómica. Medidas 2026», cap. IV (actualizado el 23/09/2026), ITP y AJD, p. 367. Notaría y registro: aranceles del RD 1426/1989 y RD 1427/1989. Gestoría y tasación: rangos orientativos del simulador. Si va a ser tu vivienda habitual puede haber tipos reducidos (6 % vivienda habitual ≤150.000 €; 3,5 % menores de 35 (≤150.000 €) y familia numerosa (≤250.000 €)); pruébalo en el simulador.
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San Roque frente a su provincia, su comunidad y España
| Ámbito | Rentab. bruta 2024 | Precio €/m² (2T 2026) | Alquiler €/m² (2024) |
|---|---|---|---|
| San Roque | 4,9 % | 2.569 | 8,08 |
| Mediana de Cádiz (12 municipios) | 5,0 % | 2.014 | 6,75 |
| Mediana de Andalucía (53 municipios) | 5,3 % | 1.784 | 6,71 |
| Mediana de España (306 municipios) | 5,2 % | 2.053 | 6,82 |
Fuente: medianas calculadas por Ladrillómetro con los municipios de más de 25.000 habitantes que tienen precio y alquiler oficiales (no son medias de toda la provincia ni de toda la comunidad). Datos revisados el 07/10/2026.
Otros municipios de Cádiz: La Línea de la Concepción (7,1 %) · Algeciras (6,6 %) · Jerez de la Frontera (5,9 %) · Puerto Real (5,4 %) · San Fernando (5,2 %) · Arcos de la Frontera (5,1 %) · Sanlúcar de Barrameda (5,0 %) · Chiclana de la Frontera (4,6 %) · El Puerto de Santa María (4,6 %) · Cádiz (4,2 %) · Rota (4,2 %)