Respuesta corta: en Donostia/San Sebastián, un piso tipo de 80 m² se tasa de media en unos 416.700 € (2T 2026, 5.208 €/m²) y se alquila por unos 1.119 € al mes (mediana de 2024, 13,99 €/m²). La rentabilidad bruta es del 3,8 % con precio y alquiler de 2024, y del 3,2 % si se usa el precio del 2T 2026. Para comprarlo con una hipoteca del 80 % harían falta unos 101.891 € ahorrados.
Donostia/San Sebastián está 1,4 puntos por debajo de la mediana de los 306 municipios con datos (5,2 %) y ocupa el puesto 4 de 4 en la provincia de Gipuzkoa por rentabilidad bruta. En País Vasco es el 15.º de 15. El valor tasado subió un 8,8 % en el último año (2T 2026 frente al mismo trimestre del año anterior) y el alquiler mediano subió un 4,7 % entre 2023 y 2024. El precio ha crecido más deprisa que el último dato de alquiler, lo que tiende a recortar la rentabilidad de quien compra hoy. Con 12.727 viviendas alquiladas declaradas en 2024, es el mayor mercado de alquiler de su provincia entre los municipios con datos.
Precio, alquiler y gastos según el tamaño del piso
Mismos precios y alquileres por m² aplicados a cuatro tamaños. Los gastos son los de una vivienda usada comprada como inversión en Gipuzkoa (tipo general del ITP, sin reducciones de vivienda habitual) con hipoteca del 80 %.
| Tamaño | Precio (2T 2026) | Alquiler/mes (2024) | Rentab. bruta* | Gastos de compra | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 m² | 312.500 € | 839 € | 3,2 % | 14.287 € | 76.787 € |
| 80 m² | 416.700 € | 1.119 € | 3,2 % | 18.551 € | 101.891 € |
| 100 m² | 520.800 € | 1.399 € | 3,2 % | 22.810 € | 126.970 € |
| 120 m² | 625.000 € | 1.679 € | 3,2 % | 27.066 € | 152.066 € |
Fuentes. Precio: Valor tasado de la vivienda libre, municipios de más de 25.000 habitantes (tabla 4), Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) (2T 2026; publicado el 17/09/2026), 5.208 €/m² × superficie (redondeado a 100 €). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), vivienda colectiva, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), con datos del IRPF y del Catastro (2024; publicado el 16/04/2026), 13,99 €/m² al mes × superficie. * Rentabilidad con precio del 2T 2026 y alquiler de 2024 (mezcla años; con los dos datos de 2024 es del 3,8 %). «Ahorro necesario» = 20 % de entrada + gastos de compra.
Gastos de compra de un piso de 80 m² en Donostia/San Sebastián
| Precio del piso (2T 2026) | 416.700 € |
|---|---|
| ITP de Gipuzkoa (4,00 %) | 16.668 € |
| Notaría (arancel) | 715 € |
| Registro de la Propiedad (arancel) | 314 € |
| Gestoría (estimación media) | 454 € |
| Tasación para la hipoteca (estimación media) | 400 € |
| Total de gastos (4,5 % del precio) | 18.551 € |
| Entrada (20 %) + gastos, con hipoteca de 333.360 € | 101.891 € |
| Sin hipoteca (precio + gastos, sin tasación) | 434.851 € |
Fuente de los impuestos: Norma Foral 18/1987 de Gipuzkoa del ITPAJD, arts. 11 y 29 (texto vigente de la Diputación Foral, con la NF 1/2025). Notaría y registro: aranceles del RD 1426/1989 y RD 1427/1989. Gestoría y tasación: rangos orientativos del simulador. Si va a ser tu vivienda habitual puede haber tipos reducidos (2,5 % vivienda habitual ≤120 m² o familia numerosa); pruébalo en el simulador.
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Donostia/San Sebastián frente a su provincia, su comunidad y España
| Ámbito | Rentab. bruta 2024 | Precio €/m² (2T 2026) | Alquiler €/m² (2024) |
|---|---|---|---|
| Donostia/San Sebastián | 3,8 % | 5.208 | 13,99 |
| Mediana de Gipuzkoa (4 municipios) | 4,9 % | 3.185 | 10,36 |
| Mediana de País Vasco (15 municipios) | 4,9 % | 2.875 | 10,05 |
| Mediana de España (306 municipios) | 5,2 % | 2.053 | 6,82 |
Fuente: medianas calculadas por Ladrillómetro con los municipios de más de 25.000 habitantes que tienen precio y alquiler oficiales (no son medias de toda la provincia ni de toda la comunidad). Datos revisados el 07/10/2026.
Otros municipios de Gipuzkoa: Eibar (5,8 %) · Errenteria (5,0 %) · Irun (4,9 %)